最新消息：位于光明中心区的新规住宅——振业·天境云玺家园，将在2026年5月份取证并开盘，首推1-2栋83-93-105-115㎡户型。

推出的面积有83-89㎡3房2厅2卫，约95-104-113-140㎡4房2卫，165㎡5房3卫户型，共1082套住宅房源。

也是光明首个新国标设计的楼盘，总高仅17-26层，超100%的高得房率，层高3米，全部都是商品房，没有回迁房、保障房等掺和，且是光明花园最大的新楼盘。

地块说明：

天境云玺家园原是在2025年6月27日深圳集中土拍中，由振业+天健+光明建发三家集团联合竞得的A509-0074宗地，19.94亿元底价竞拍成功，楼面价18380元/㎡，预计落地成本不会超过2.9万/平，目前周边新房均价普遍在3.7-4万/平，以此作为参考。

天境云玺户型和房价预测

• 83㎡的3房2厅2卫，首推96套，参考总价310万起，单价3.73万起。

• 93㎡的4房2厅2卫，首推48套，参考总价360万起，单价3.87万起。

• 105㎡的4房2厅2卫，首推96套，参考总价410万起，单价3.9万起。

• 115㎡的4房2厅2卫，首推115套，参考总价460万起，单价4万起。

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“新国标”低密设计+“新规户型”

3.1低容积率、住宅楼17~26层（小于80米）

低容积率、低密度，更松弛的居住体验：同样占地面积，更少住户，更大的园林空间，庭院更通风，阳光更充沛。候梯时间短，停车更从容。

交通配套

振业天境云玺毗邻光侨路、光明大道等主干道，可通过南光高速、龙大高速40分钟通达福田、南山；距离6号线光明大街站约1.3公里（步行需要20分钟），凤凰城距离约2.1公里（步行需要30分钟），其中凤凰城可换乘13号地铁线，预计2026年全线开通运营，9站到南山留仙洞，12站到南山高新园。

商业配套

振业天境云玺周边商业配套成熟且规划完善，距离项目约700米的星河COCO City已开业，步行约15分钟可。约1.7公里范围内有蓝鲸世界、万达广场等成熟商业体，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。项目自带3000㎡创意街区，定位社区基础商业，虽具体品牌未披露，但可满足日常基础生活需求。

医疗配套

“中国科学院大学深圳医院（光明）新院”，政府投资 40 亿打造的三甲医院，未来将打造成区域医疗中心，是深圳市重点项目之一，预计 2025 年建成并投入使用。项目用地面积约 5 万平方米，总建筑面积为33.7 万平方米，可提供床位 1500 个，将有效缓解群众看病难的问题。

教育配套

振业天境云玺属于光明街道翠湖社区，根据光明区2025年的学区划分来看，小学学区划分在光明小学、东周小学、

华南师范大学附属光明星河小学、修远小学、深圳小学光明曙光学校、南方科技大学附属光明凤凰学校、南科大荔园学校，初中学区划分在光明中学、华夏中学、深圳实验光明学校、光明高级中学、南方科技大学附属光明凤凰学校、南科大荔园学校。

休闲配套

项目北侧一路之隔在建的“科学公园”占地面积约208.10万㎡，集生态、科普、健康、娱乐、运动、休闲、游览等功能为一体的大型综合性城市公园，承担着区域绿色核心、绿意引擎的重任。

同时科学公园范围有大量的市政配套正在建设或者筹划中：如深圳国际美术馆（在建）、深圳科技馆新馆（在建）、科学城体育中心等。

户型图鉴赏

83平：3房2厅2卫（使用率约95%）

刚需入门款，格局方正，动静分区，飘窗多，总价低

93平：3+1房2厅2卫（使用率约100%）

主力爆款，多一房可做书房/儿童房，双卫设计更实用，LDK通透，三口之家改善首选。

105平：4房2厅2卫（使用率约98%）

偏改善，尺度更舒适，主卧套间大，采光通风更佳，适合二胎或一步到位家庭。

115平：4房2厅2卫（使用率约100%）

竖厅双龙抱珠，主卧与次卧分居客厅两侧，私密性强、互不干扰。客厅+三卧室朝南，采光面充足。

✅ 核心优点

1.纯商品大社区：无回迁/保障房，圈层纯粹，17-26层小高层，容积率仅3.1，围合式大花园，车位比1:1.13，居住舒适度高。

2.户型与产品力：新规高得房率（超100%），83㎡做三房、93㎡做四房；层高3米，LDK一体化、多飘窗，空间利用率好 。

3.交付与开发商：振业+天健+光明建发三大国企联合，资金与交付保障强，无烂尾风险。

4.区位与资源：光明中心区核心，享市级资源倾斜；北侧有东周文化公园，近科学公园、科技馆等，公园资源丰富 。

5.价格与性价比：带精装预期4-4.5万/㎡，总价约310万起，对比周边同品质二手房有10-15%价差 。

❌ 主要短板

1.交通依赖自驾：距6号线光明大街站约1.2-1.3公里，步行15-20分钟，非轨交房；13号线凤凰城站更远，地铁依赖度高的家庭不便。

2.配套需等成熟：星河COCO City、蓝鲸世界步行约700米+，日常需公交/自驾；周边部分地块待开发，短期有施工噪音，城市界面需时间兑现。

3.交房周期长：预计2028年下半年交付，从2026年算需等2.5-3年，急住与急用学位家庭不友好。

4.地段定位尴尬：非凤凰城核心或科学公园一线，价值兑现节奏偏慢。