天安云谷是当前坂田规模最大的综合体项目，整体业态与生态均与华为深度合作，已集聚洛克特视效、班度科技、双重否定、大麦创新等企业，成为全国首个以数字创意产业为核心的园区，入驻数字文创企业达389家。

项目覆盖龙岗数字创意产业走廊核心节点的9大类文化产业，总占地面积约76万平方米，总建筑面积约289万平方米，体量超过邻近的佳兆业城市广场（180万㎡）。天安云谷位于深圳坂田坂雪岗科技新城，共分六期开发。其中，一期、二期均为产业研发用地，目前已建成并投入运营。

项目一期、二期整体商业面积约10万㎡，已引入200余家商业品牌，坚持严格的招商标准，以品质把控为首要原则。

项目一至六期的住宅及商业办公区，通过地下、地面、地上三层立体交通体系与云平台实现互联互通，住户或办公人员可从家中或办公区域直接通达云空间，开展休闲、交流、餐饮、健身等活动。

此次推出98平4房和118平5房，两个户型，新规户型，户户朝南。

项目备案均价5.6万，备案单价5.4-5.7万，

备案总价533-690万，折扣等待公布。

共推出76套货源，可看实体样板房，先到先得!

本次在售位置：13栋AB，5层以上住宅，户户朝南带阔景大阳台，采光非常好。

户型鉴赏：

98m²（3+1）户型，带入户，竖厅格局，厅出阳台带新规大阳台设计，朝向整体以南为主，主卧以L型落地大飘窗，大大提高采光率，设备大阳台也是赠送面积，可多功能利用率更好，几乎无对视，刚需首先.

118m²（4+1）户型，带入户，以横厅设计，私密度更强，白色位置为设备阳台，也是赠送空间，主卧也是L型大飘窗设计，主朝向为南，整个户型可以做到南北对流，几乎无对视，改善客户可以考虑。

商业配套：

400万方大城配套已在使用，下楼即享全维配套生活圈全维配套社区：天安云谷里享受约400万㎡产城社区的全维配套，从交通、教育、医疗、商业，到生态、文体、政务服务，实现全场景、全龄段覆盖。

教育配套：

重点学校简介：广东实验中学深圳学校（省实深圳）第一梯队：深圳市教育局直属公办十二年一贯制学校，学校规划96班，学位4620个；学校本部派驻管理团队，高中部专任教师155名，副高以上占32.9%，含正高3名、特级4名；2025年高考特控率约50%，本科率100%，2024年入学积分为95.6分，2025年入学积分为98.6分；

轨道交通 ：

地铁10号线 ：雪象站，距离项目约1km，地铁27号线 ：岗头站、岗头西站，距离项目约500-600m地铁22号线：岗头北站、风门坳站，距离项目约900-1400m，坂银通道 ：连接坂田和银湖，缩短市中心至坂田的通行时间至12分钟，上梅观高速 、 机荷高速 、 清平高速都方便。

公园配套：

6大城市公园+社区生态园林：项目北侧紧邻岗头科技公园，周边形成6大城市公园环绕生态圈（岗头科技公园、雪竹径公园、黄金山公园、极创公园、甘坑特色公园等），社区内打造极创公园、风铃广场等生态景观，更规划了5公里云平台跑步径，串联整个园区。

优点

1. 产业优势突出

紧邻华为总部：最大的优势是毗邻华为，形成了强大的产业集聚效应

企业集聚度高：已入驻720多家企业，包括华为、艾比森等8家世界500强和58家上市/拟上市企业

智慧园区服务：提供CC+智慧平台，为企业提供一站式行政、金融、人才等服务

2. 交通便利

地铁直达：距离地铁10号线岗头站约1000米，未来还有22号线、27号线在建

自驾便捷：通过坂银通道12分钟可达福田中心区，周边有多条城市主干道。

3.配套完善

商业配套：园区内已有星巴克、麦当劳、华润万家等200多家商业品牌

教育医疗：自带幼儿园和90班学校（省实深圳学区）

休闲设施：有极创公园、水云间剧场、云平台等公共空间

4. 住宅产品力强（针对天安云谷里）

得房率高：新规户型得房率可达96.5%-104%

圈层纯粹：业主以华为高管、科创企业主为主

缺点

一、办公租赁方面（针对想在周边创业群体）

租金跨度大：甲级写字楼租金90-140元/㎡·月，对中小团队压力较大

产业用房门槛高：创新型产业用房（39-58元/㎡·月）仅对高新技术企业开放，申请流程复杂

产业单一性：园区以科技企业为主，传统贸易类企业可能感觉氛围不匹配

二、住宅方面（天安云谷里）

高密度居住：容积率高达6.55，均为40-51层超高层，楼间距较窄，影响采光和视野

圈层复杂：本栋总户数456套，可售仅76套。包含大量回迁房，人员构成复杂

周边环境一般：项目周边仍有旧工业区和农民房，城市界面与项目高端定位不匹配

价格偏高：项目备案均价5.6万，备案单价5.4-5.7万

交付风险：开发商天安骏业在上海的“天安1号”项目交付后出现公区减配、装修细节等问题，引发对深圳项目交付品质的担忧

销售不佳：天安一号，首开一个月销售率仅8.3%，市场接受度低

三、其他不足

开发周期长：项目分多期开发，施工期间可能持续产生噪音和粉尘污染

车位紧张风险：虽然车位比1:1.53，但未来人口密度大，管理难度高。

总结建议

适合人群：科技类、互联网类企业；在坂田工作的华为等企业员工；能接受高密度、看重学区和实用率的改善型家庭

不适合人群：预算紧张的购房者；对租金敏感的购房者；追求纯粹商品房圈层、对居住环境有较高要求的购房者

天安云谷作为产城融合项目，产业优势和配套是其核心价值，但住宅部分的高密度、高价格和复杂圈层是需要慎重考虑的因素

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