周六成交了863套二手房，市场掀起了一点波澜。

周五上海二手房成交量646套，周五周六两天符合了工作日600+周末700+的小阳春特征。

不过，诚如此前文章中写的，2024年小阳春难产，还需要观察接下来的两天。

当前新房市场情绪，市区完全小阳春状态，只是买家比较淡定，因为预期都能买到。

毕竟基本都涨过了。

比较多人讨论均价线楼盘，因为市区的情绪逐渐传到了均价线。

均价线正在走向7万。北边大场华润指导价接近7万，首开能正常卖，后续会破7；南边颛桥保利接近7万卖得一般但也持续成交。东边略高于均价的片区唐镇，7万火了快三年了；略低于均价的片区川沙6.4万华润卖得不慢，西边华漕接近7万后一次认筹情况挺好的。

网络情绪一点都不真实，譬如周五周六有看二手房的话是能感受到热度的，网络上却还是各种房价要跌的各种资讯。

大场是上海楼市大盘的节拍，华润和金茂两个盘一共526套房子正在认筹，合计录得100%以上的认筹，有没有小阳春就没那么重要。

若非新房分流，上海小阳春并没有难度。

这两个盘合计认筹100%，难度相当大。

更低单价的地方市场的需求正在增长，情绪依然很差。也许是因为这些年上海郊区房价涨幅太差甚或破发，也许是因为郊区买家反而更需要贷款，贷款买家更难在经济预期差的时候买房。

楼市也是经济预期表现之一，如今北京深圳小阳春基本没戏，上海的小阳春于经济预期来说是重要的。

除了经济预期，没有小阳春和舆论唱衰楼市关系很大。

如果一线城市全体没有小阳春，经济预期修复难度会进一步变大。

受到刚需新房情绪影响，上海新房库存近期一直维持高位。

而因为新房普遍上涨，房东置换意愿降低，二手房挂牌总数持续下跌，创官方公示数据以来新低。

此前文章写过，二手房并不存在以价换量，放量下跌如果纯卖的话就是房东看空，如果主流是为了置换，量在价先。

置换的终点是新房。

现时新房不好卖，要么放松要么跌。

近期北京深圳已有新房打折，这两个城市小阳春基本没戏。上海不少楼盘也略有打折，幅度不如北京深圳。

只要买家不买，开发商要么打更大的折要么等来更大的放松。

而买家拿钱说话，主流不买开发商就只能降价，但买家是无法和卖地的政府直接对话的。

直接和卖地的政府对话的开发商一边打折一边早就不看空了。

• 上海近两天二手房成交量挺好的